Вс разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара. Последние документы по делу Расторжение договора купли продажи недвижимости при неоплате

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А03-4522/2009

“…В связи с тем, что ответчик не предпринял действий по погашению задолженности, истец направил в его адрес письмо от 02.02.2009 N 129-ю с предложением о расторжении договора.

Поскольку ЗАО “Гео-Центр” отказался (письмо от 25.02.2009) расторгнуть договор в добровольном порядке, ОАО “Геофизика” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (указанная позиция отражена в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).

В данном случае ни условиями договора, ни законодательством не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с частичной неоплатой покупателем недвижимого имущества.

ЗАО “Гео-Центр” не допущено существенных нарушений условий договора, являющихся основанием к его расторжению, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку покупателем было оплачено за проданное имущество более половины его стоимости, продавец не имеет право на отказ от исполнения упомянутого договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, заявленные ОАО “Геофизика” требования о расторжении договора по тем основаниям, что ЗАО “Гео-Центр” не выполнило обязательства по оплате недвижимого имущества, не подлежат удовлетворению…”

4.3. Вывод из судебной практики: Продавец не вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если он уклонился от получения оплаты по данному договору.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”

“…9. Уклонение продавца от принятия исполнения является основанием для отказа в удовлетворении его требования о расторжении договора.

В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения.

По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение.

Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего.

Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Продавец, письменно уведомленный нотариусом о наличии в депозите суммы выкупа, не сообщил ему данные, по которым необходимо перечислить на его расчетный счет внесенную в депозит сумму.

Арбитражный суд охарактеризовал действия акционерного общества как уклонение от принятия исполнения обязательства, поскольку в соответствии с частью 4 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения независимо от вида заключенного договора…”

4.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, на каком основании при расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, существует две позиции судов.

Позиция 1. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 по делу N А76-42246/2009

“…Как установлено судом, между обществом “Октавия” (продавец) и обществом “СК-Магнит” (покупатель) 28.03.2007 заключен договор купли-продажи трех объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Магнитогорск, ул. Вокзальная, д. 11. По условиям названного договора продавец обязался в тридцатидневный срок с даты его заключения передать имущество покупателю, а покупатель в 45 рабочих дней с той же даты произвести оплату.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что он по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, суд признал недоказанным факт исполнения ответчиком договорного обязательства по оплате спорного имущества. Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Данный вывод суда соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Остальные доводы, изложенные в заявлении, в том числе о наличии оплаты за спорное имущество, были предметом исследования в судах апелляционной и кассационной инстанций и получили их соответствующую правовую оценку…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

“…Как усматривается из документов и установил суд, ООО “Переработка” (продавец) и ЗАО “Комилесзаготпром” (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-х секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование – под размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО “Переработка” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО “Комилесзаготпром” нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что ЗАО “Комилесзаготпром” не зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2010 спорное имущество принадлежит на праве собственности истцу, и правомерно на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество…”

Позиция 2. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Примечание: О порядке истребования имущества из чужого незаконного владения см. также п. п. 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

“…Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80:439:002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность – 5/1 (далее – спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80:439:002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанций об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Выводы судов и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…”

4.5. Вывод из судебной практики: Продавец не может требовать возврата имущества в связи с несвоевременной оплатой, если им не заявлено требование о расторжении договора купли-продажи, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2008 по делу N А21-5779/2006

“…ООО “Аметист-Катех”, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, считая, что в силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в таком случае продавец вправе потребовать возврата товара, проданного в кредит, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8, пункту 2 статьи 218, пункту 1 статьи 131, пункту 2 статьи 223, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости является основанием возникновения у покупателя права собственности на нее с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На момент предъявления требования о возврате недвижимого имущества договор купли-продажи не признан недействительным, не расторгнут в установленном порядке, требование о его расторжении не заявлено.

В таком случае апелляционный суд правомерно указал, что из положений статей 488, 491 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности с учетом указанных выше правовых норм не следует возможность продавца потребовать от покупателя возврата проданной недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности на нее…”

4.6. Вывод из судебной практики: Если после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества стороны подписали договор аренды данного имущества и приступили к его исполнению, при этом они не произвели оплату по договору купли-продажи и не зарегистрировали переход права собственности, договор купли-продажи считается расторгнутым сторонами.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 8265/10 по делу N А57-15856/2009

“…Как установлено судами, 17.05.2004 комитет передал обществу в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 5686 кв. метров с кадастровым номером 64:48:04 08 20:47, расположенный по адресу: г. Саратов, просп. имени 50 лет Октября, д. 116-д, занимаемый нежилым зданием автосалона, принадлежащим обществу на праве собственности.

Общество 24.07.2008 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему вновь этого же земельного участка на праве аренды.

Между тем комитет вынес распоряжение от 10.11.2008 N Т-7708-р о предоставлении данного земельного участка обществу в собственность. Впоследствии комитет и общество подписали договор купли-продажи участка от 04.12.2008 N 761 (далее – договор купли-продажи, договор).

Согласно подпункту 3.2.1 договора купли-продажи общество обязано уплатить цену участка в сроки и в порядке, установленные разделом 2 договора.

Пунктами 2.3 – 2.4 раздела 2 договора установлен срок уплаты цены приобретаемого в собственность земельного участка – до регистрации права собственности, в течение пяти месяцев после подписания договора.

Поскольку общество не уплатило выкупной цены земельного участка, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем необоснованность выводов, сделанных в судебных актах, не привела к вынесению неправильного решения по делу в силу следующего.

Несмотря на наличие подписанного договора купли-продажи земельного участка, между обществом и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 26.07.2010 N А-10-661Ю-4.

Принимая во внимание, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы администрации, которая подписала с обществом договор аренды после договора купли-продажи, Президиум приходит к выводу, что стороны фактически расторгли договор купли-продажи по взаимному соглашению.

В связи с изложенным продавец не вправе взыскивать покупную цену.

При указанных обстоятельствах обжалуемые комитетом судебные акты об отказе во взыскании выкупной цены подлежат оставлению без изменения…”

4.7. Вывод из судебной практики: Если договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут и имущество возвращено продавцу, уплаченные по договору денежные средства являются неосновательным обогащением продавца.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 22.01.2014 N ВАС-18789/13 по делу N А76-25160/2012

“…Как установлено судами, между комитетом (продавец) и обществом (покупатель) во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ) заключен договор от 01.04.2011 N 264/ПП купли-продажи объекта недвижимости (далее – договор), в соответствии с условиями которого комитет обязался продать, а общество “Ремжилзаказчик” – купить нежилое помещение N 21, литера А, общей площадью 634,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Гагарина, д. 12.

Цена продаваемого нежилого помещения составила 8 552 542,37 рублей. Оплата объекта должна производиться ежемесячно в течение трех лет (36 периодов) равными долями согласно графику оплаты (п. 2.2 договора).

Пунктом 4.3.3 договора стороны согласовали условие, согласно которому в случае нарушения покупателем сроков и/или размера внесения платежей, установленных договором, продавец имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного объекта (пункт 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)). Отказ осуществляется путем направления покупателю письменного уведомления и по истечении 15 дней с момента отправки уведомления договор считается расторгнутым.

Впоследствии комитетом в адрес общества “Ремжилзаказчик” направлено уведомление об отказе от договора.

До момента расторжения договора обществом “Ремжилзаказчик” во исполнение обязательств по оплате имущества было перечислено в пользу комитета 475 145 рублей, а затем в качестве оплаты по договору – 485 000 рублей.

Общество “Ремжилзаказчик”, полагая, что на стороне комитета имеется неосновательное обогащение, выразившееся в получении оплаты по договору, который в дальнейшем расторгнут комитетом в одностороннем порядке, обратилось в суд с требованиями.

Комитет, ссылаясь на пользование обществом “Ремжилзаказчик” спорным помещением после утраты титула собственника (с 05.12.2012 по 18.03.2013), обратился со встречными требованиями о взыскании платы за указанное пользование.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования общества “Ремжилзаказчик”, исходил из того, что с момента расторжения договора обязательства сторон по сделке прекратились. Поскольку комитет полностью исполнил свои обязательства по передаче имущества, общество “Ремжилзаказчик”, получив встречное предоставление от комитета, не вправе требовать возвращения того, что было исполнено им до момента расторжения договора.

Установив факт пользования обществом “Ремжилзаказчик” спорным имуществом после расторжения договора и внесения соответствующей записи в ЕГРП, суд первой инстанции взыскал с общества “Ремжилзаказчик” в пользу комитета неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за указанное пользование и проценты, начисленные за пользование чужими денежными средствами (статьи 1102, 1105, 1107 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, указав на то, что в результате расторжения договора отчужденное по нему имущество возвращено в собственность продавца, изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил первоначальные требования общества “Ремжилзаказчик” в полном объеме.

При этом суд руководствовался пунктом 1 статьи 486, пунктом 2 статьи 489, пунктом 1 статьи 549, пунктом 1 статьи 1102 и пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ.

Поскольку решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-3639/2012 спорное недвижимое имущество возвращено продавцу – комитету, суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что встречное удовлетворение продавцом считается непредоставленным и обязанность его предоставления вследствие расторжения договора у продавца отпала, разъяснив, что при названных обстоятельствах обладание продавцом денежными средствами покупателя, уплаченными во исполнение договора как до его расторжения, так и после этого, свидетельствует о наличии на стороне продавца неосновательного обогащения.

Изучив материалы дела и обжалуемые судебные акты, коллегия судей пришла к выводу, что доводы комитета, приведенные в заявлении о пересмотре дела в порядке надзора, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств и в силу статьи 304 АПК РФ не являются основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу…”

1. Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривают в нем условие о задатке. На практике возникают споры о законности такого условия и юридической квалификации подобного договора.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть обеспечен задатком.

Примечание: Данная позиция соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 по делу N А11-5927/2006-К1-1/148

“…Как установил суд и видно из документов, Компания (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор от 08.06.2004 N 72, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 775,1 квадратного метра в здании, расположенном в городе Владимир, улица Студеная гора, дом 44а. Момент заключения основного договора поставлен под условие осуществления продавцом регистрации права собственности и оформления основного договора потенциальными партнерами в течение пяти дней с момента таковой.

В подтверждение серьезности намерений по приобретению объекта недвижимости покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 11 000 000 рублей единовременно в течение трех рабочих дней с момента подписания данного договора, который засчитывается в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости (пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Исходя из буквального содержания условий договора от 08.06.2004 N 72, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 11 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.2).

Вместе с тем кассационная инстанция полагает, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006

“…Как видно из материалов дела, 26.04.2005 между сторонами заключен предварительный договор о купле-продаже объектов недвижимости, по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а покупатель (истец) обязался купить принадлежащие продавцу объекты недвижимости, состоящие из двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Красина, 7-А, в состоянии, не требующем ремонта (с указанием месторасположения помещений). Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до 01.06.2005. Пунктом 3 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым покупатель перечисляет 300000 руб. в качестве задатка в двухдневный срок после подписания настоящего договора, 8500000 руб. покупатель передает продавцу согласно графику, оговоренному в основном договоре купли-продажи. Также 26.04.2005 между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель платежным поручением N 27 от 26.04.2005 перечислил продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет платежей по указанному выше предварительному договору. Указанным соглашением установлена ответственность каждой из сторон в случае нарушения или неисполнения обязательств по договору.

Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе – аналогичные изложенным в кассационных жалобах, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно учла, что правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тот факт, что ни одна из сторон в соответствии с пунктом 8 предварительного договора не обратилась с иском в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Исходя из смысла пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что уплаченная сумма является авансом, если сторонами не доказано иное. Пришла к правильному выводу о том, что предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08 по делу N А40-23738/07-104-150

“…Судами установлено, что 19.09.2006 г. между ЗАО “Профиль” (Продавец) и ЗАО “Пять Солнц” (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Юрлово, кадастровый номер 50:09:0070423:0112, общей площадью 1243000 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно п. п. 4, 5 названного выше договора Покупатель с целью подтверждения своих обязательств по покупке земельного участка уплачивает Продавцу задаток в размере 2 500 000 руб., а Продавец в срок до 19 ноября 2006 г. при условии получения от Покупателя задатка обязуется предоставить Покупателю документы и сведения, необходимые для заключения основного договора и для проведения Покупателем юридической экспертизы оснований приобретения Продавцом земельного участка, в том числе – оригинал кадастрового плана земельного участка (листы В1 – В6).

Соответствует закону и вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договорные обязательства сторон по предварительному договору не могли обеспечиваться задатком.

Как установил суд первой инстанции, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора и засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору.

Соглашение о задатке носит акцессорный характер и не может существовать без основанного обязательства. А поскольку основной договор не заключен, то отсутствует и обеспечиваемое обязательство. Обеспечение задатком незаключенного договора действующим законодательством не предусмотрено…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.03.2008 N Ф08-928/08 по делу N А53-7522/2007-С2-28

“…Как видно из материалов дела, 11.07.03 Ц. (продавец) и Б. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 91,8 кв. м (литера А), расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 5 дней с момента приобретения права собственности на это нежилое помещение продавцом. Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 82 тыс. рублей. В обеспечение исполнения договора Б. обязался передать Ц. задаток в размере 82 тыс. рублей.

Ссылаясь на уклонение Ц. от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества во исполнение предварительного договора от 11.07.03, Б. обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с Ц. суммы двойного задатка.

Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток включает в себя три определяющих признака: платеж по договору, доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения.

По смыслу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

Поскольку предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства, то применительно к пункту 3 статьи 380 Кодекса суд апелляционной инстанции правомерно указал, что уплаченная истцом сумма не является задатком…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2010 N Ф09-2179/10-С6 по делу N А76-26142/2009-1-822

“…При рассмотрении спора судом установлено, что предпринимателем Верхотурцевой О.Ю. (продавец) и предпринимателем Куличковой Н.Ф. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 12.08.2004, в соответствии с которым стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи нежилого здания – магазина общей площадью 65,2 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Чебаркуль, ул. Каширина, между жилым домом 47 по ул. Каширина и гарнизонной баней на землях в/ч 86727.

В соответствии с п. 3.2.1 договора предприниматель Куличкова Н.Ф. обязана уплатить предпринимателю Верхотурцевой О.Ю. задаток в размере 300 000 руб. Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 2 100 000 руб. оплачивается предпринимателем Куличковой Н.Ф. в день подписания основного договора.

В силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из анализа нормы указанной статьи следует, что задаток применяется как обеспечение исполнения обязательств, по содержанию являющихся денежными. Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут. При этом суд верно отметил, что указание в предварительном договоре на то, что задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта по основному договору, правового значения не имеет, поскольку основной договор не заключен…”

Позиция 2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества может быть обеспечен задатком.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5

“…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры <…>. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве собственности квартиры <…>.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к предварительному договору. Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50000 рублей.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 – 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд, руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом письменном дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. продавец П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора – законным.

Судебная коллегия также находит эти выводы и решение суда о взыскании двойной суммы задатка правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия признает не основанными на законе…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.12.2008 N Ф04-7658/2008(17256-А27-44) по делу N А27-3570/2008-1

“…Сторонами был определен срок заключения основного договора – не позднее 20.01.2008, стоимость объекта – 16 146 000 рублей и порядок расчетов, согласно которому сторона 2 перечисляет 1 600 000 рублей в качестве задатка в течение 5 банковских дней с момента подписания предварительного договора от 02.11.2007.

Суд правомерно указал, что истец обязан доказать факт незаконного приобретения ответчиком денежных средств в размере 1 600 000 рублей, поскольку предварительный договор купли-продажи от 02.11.2007 не оспорен его сторонами в установленном законом порядке.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает решение и постановление законными и обоснованными.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая оценка.

Довод о невозможности использования задатка в качестве обеспечения обязательств по предварительному договору подлежит отклонению, поскольку в нем стороны согласовали условия о задатке в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьями 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения; если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.01.2010 по делу N А65-362/08

“…Судом установлено, что ЗАО “Сервис бюро недвижимости” осуществило перечисление денежных средств в размере 1 000 000 руб. на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением от 10.08.2007 N 101 и последним не оспаривается. В графе “назначение платежа” указано: “оплата по предварительному договору о купле-продаже нежилого помещения от 26.07.2007 б/н без налога (НДС)”.

Иск мотивирован тем, что в согласованный сторонами срок основной договор купли-продажи нежилых помещений не заключен, один миллион рублей ответчиком истцу не возвращен.

Ответчиком был заключен договор от 22.10.2007 N 11-16/07 купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ООО “Фирма “Трасса”.

В связи с указанными обстоятельствами, истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права о взыскании суммы задатка в двойном размере со ссылкой на статью 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что в данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи нежилых помещений на согласованных условиях в определенный срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи недвижимости, в зачет которого и поступила внесенная им сумма задатка.

Исходя из изложенного суд пришел к выводу, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке могут быть применены к обязательствам, вытекающим из спорного предварительного договора.

Поскольку доказательства наличия вины ответчика в незаключении основного договора подтверждаются материалами дела, он как сторона, ответственная за неисполнение договора, получившая задаток, обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, доказательств возвращения которого ответчик не представил.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.

Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.03.2007 по делу N А08-3473/06-12

“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 18.06.2004 между ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш” и ПТ “Торин и компания” было заключено соглашение о задатке, согласно которому Покупатель (ЗАО “ВТФ ОАО “Белэнергомаш”) выдает Продавцу (ПТ “Торин и компания”) задаток в сумме 1000000 рублей в счет причитающихся с покупателя 5000000 рублей по договору купли-продажи объекта, не завершенного строительством, расположенного по ул. Фрунзе, поз. 36, г. Белгорода, и земельного участка общей площадью 1994 кв. м земли поселений для завершения строительства склада-магазина оптово-розничной торговли и последующей эксплуатации.

Ссылаясь на то, что соглашение о задатке заключено с нарушением действующего законодательства и нарушает их права и законные интересы, предприниматели Коган А.С. и Семченков С.А. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав собранные по делу доказательства и содержание соглашения о задатке, пришел к выводу, что в соответствии со ст. ст. 549, 550, 555, 432 ГК РФ такой договор следует квалифицировать как предварительный договор купли-продажи объекта, не завершенного строительством, и земельного участка.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для признания соглашения о задатке недействительным.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В обоснование исковых требований истцы ссылались на отсутствие обязательства, обеспеченного задатком.

Нарушений закона при заключении соглашения сторонами не допущено. Каких-либо специальных требований к соглашению о задатке, помимо совершения его в письменной форме, § 7 гл. 23 ГК РФ не содержит.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов…”

1. Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако заключение договора продажи недвижимости, в частности продажи земельных участков, возможно не всегда. Это связано с особенностями правового регулирования оборота земельных участков, закрепленными в Земельном кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи, когда возможность заключения договора купли-продажи земельного участка ограничена.

6.1. Вывод из судебной практики: Участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, не могут быть приватизированы по ст. 36 ЗК РФ, если при проведении кадастрового учета из них не выделены и не индивидуализированы земельные участки общего пользования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2010 по делу N А79-10361/2008

“…Как видно из документов и установил суд, решением сессии Ишлейского сельсовета от 06.02.1992 N 47 подтверждено выделение совхозу “Унга” земельных угодий площадью 40 гектаров для строительства жилых домов, школы, детского сада и поликлиники на основании решения Совета Министерства Чувашской АССР.

Постановлением главы Ишлейской сельской администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 15.10.1998 N 167 земельный участок площадью 40 гектаров выделен совхозу “Унга” (правопредшественнику ООО “Унга”) для строительства жилых домов и объектов социальной культуры в деревне Ядринкасы в бессрочное пользование из земель сельской администрации.

После получения кадастрового плана земельного участка площадью 40 гектаров с кадастровым номером 21:21:24 43 01:98, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, деревня Ядринкасы, Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 17.11.2008 о приватизации упомянутого земельного участка.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд установил, что земельный участок площадью 381794 квадратных метра с кадастровым номером 21:21:24 43 01:98, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, деревня Ядринкасы, предоставлен правопредшественнику ООО “Унга” для строительства жилого микрорайона (жилых домов, школы, детского сада, поликлиники), что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу названной императивной нормы права.

На момент рассмотрения спора земли общего пользования не определены, не индивидуализированы и не выделены при проведении кадастрового учета спорного земельного участка, поэтому у Администрации не имелось законных оснований для предоставления в собственность ООО “Унга” участка испрашиваемой площади, поскольку требования заявителя направлены на приобретение в собственность в составе этого участка земель общего пользования, не подлежащих приватизации в силу прямого указания закона.

При таких обстоятельствах отказ Администрации в предоставлении в собственность спорного земельного участка соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности…”

Аналогичная судебная практика:

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.09.2008 по делу N А79-5712/2007

“…Из документов видно и суд установил, что постановлением администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 10.03.1992 N 97 Ассоциации “Берег” выделен земельный участок общей площадью 48,8 гектара под строительство жилого района “Прибрежный”.

На основании постановлений главы администрации Чебоксарского района Чувашской Республики от 14.04.1992 N 153 и от 02.02.1993 N 36 Ассоциации “Берег” выдан государственный акт N ЧР21-013 о предоставлении названного участка в бессрочное (постоянное) пользование.

Постановлением от 18.11.1998 N 1086 администрация Чебоксарского района Чувашской Республики передала названный участок в состав земель города Чебоксары в связи с утверждением границ городской черты города Чебоксары постановлением Государственного Совета Чувашской Республики от 25.04.1997 N 678.

Письмом от 29.08.2007 N 3219 Администрация выразила согласие предоставить заявителю в собственность земельный участок площадью 21,8 гектара, на котором начато строительство, а остальную часть участка передать в ведение Администрации для выставления его на аукцион с обременением по строительству объектов административно-бытового и социального обслуживания.

Согласно пункту 4 статьи 28 Кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Запрет на приватизацию установлен в пункте 12 статьи 85 Кодекса в отношении земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Спорные земельные участки предоставлены Ассоциации “Берег” для строительства жилого района “Прибрежный” с развитой инфраструктурой, что в обязательном порядке предполагает наличие в этом районе земель общего пользования, которые не подлежат приватизации в силу названной императивной нормы права.

На момент рассмотрения спора земли общего пользования не определены, не индивидуализированы и не выделены при проведении кадастрового учета спорных земельных участков, поэтому у Администрации не имелось законных оснований для предоставления в собственность Ассоциации “Берег” участков испрашиваемой площади, поскольку требования заявителя направлены на приобретение в собственность в составе этих участков земель общего пользования, не подлежащих приватизации согласно прямому указанию закона.

Суд правильно установил фактические обстоятельства дела, но не применил пункт 4 статьи 28 и пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, что привело к необоснованному удовлетворению заявленных требований. Указанное является основанием для отмены принятых судебных актов на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления…”

6.2. Вывод из судебной практики: Если решение органа местного самоуправления об утверждении красных линий было принято до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, то оно действительно и без опубликования. Следовательно, земельный участок за такими линиями не может быть продан в частную собственность.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.08.2009 по делу N А32-18284/2008

“…Решением городской Думы Краснодара от 27.11.2003 N 40 п. 6 (действовало в период совершения оспариваемых предпринимателем действий) утверждены проекты красных линий ряда улиц города Краснодара, в том числе ул. Рашпилевской. Из графического приложения N 8 к указанному решению видно, что проект красной линии проходит через застроенную территорию, в том числе через земельный участок, на котором расположено принадлежащее предпринимателю здание (т. 2, л. д. 118 – 120).

В деле имеется также заключение к проекту границ земельного участка от 11.12.2006, подготовленное по заказу предпринимателя Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (МУП “Институт Горкадастрпроект”). Заключение содержит указание на наличие в отношении спорного земельного участка градостроительных ограничений, а именно красной линии по ул. Рашпилевской (т. 1, л. д. 37).

Таким образом, представленные в дело документы свидетельствуют о том, что часть испрашиваемого предпринимателем участка площадью 183,16 кв. м с кадастровым номером 23:43:02 07 032:0021 в период с 27.11.2003 по 21.05.2009 располагалась за красной линией застройки на территории общего пользования. Поэтому суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о законности отказа муниципальных органов в приватизации указанного земельного участка.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод заявителя жалобы о том, что утверждение решением городской Думы Краснодара проекта красных линий без опубликования и обсуждения с населением противоречит требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, кассационной инстанцией отклоняется. Решение от 27.11.2003 N 40, п. 6, утвердившее проекты красных линий, принято до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” утвержденная до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная документация, в том числе генеральные планы городских и сельских поселений, генеральные планы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также принятые до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки городских и сельских поселений, других муниципальных образований (градостроительные уставы городских и сельских поселений, других муниципальных образований) действуют в части, не противоречащей Градостроительному кодексу Российской Федерации…”

В 2008 году Верховный суд отказал в иске продавцу, потребовавшему расторгнуть договор купли-продажи квартиры, стоимость которой покупатель не выплатил. Через 10 лет в подобном споре позиция высшей судебной инстанции изменилась на противоположную.

Договор дороже квартиры?

В суд обратился гражданин с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества. В иске указывалось, что ответчица обязалась выплатить стоимость квартиры после госрегистрации договора, но до настоящего времени не выплатила, а от расторжения договора уклонилась. Суд первой инстанции удовлетворил иск, исходя из того, что невыплата ответчиком стоимости квартиры является существенным нарушением заключенного между сторонами договора. Поскольку договор исполненным считаться не может, то согласно п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, квартира подлежит возврату в собственность продавца.

Верховный суд России в 2008 году решил иначе. Он указал, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, закон не предусматривает расторжение договора: согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, продавец может потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения должна быть предусмотрена законом или договором. Однако договор купли-продажи, заключенный истцом и ответчицей, такую ситуацию не оговаривает.

Верховный суд передумал

В 2017 году позиция Верховного суда изменилась. Продавец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил. Районный суд в 2016 году исковые требования удовлетворил и договор расторгнул.

Суд апелляционной инстанции это решение суда отменил, ссылаясь на те же нормы закона, которые были приведены высшей судебной инстанцией в разбирательстве 2008 года. Но в этот раз ВС РФ признал определение апелляции ошибочным. В рассматриваемом деле продавец лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, не получив вообще никаких денег за проданную недвижимость. Это существенное нарушение договора и является основанием для его расторжения согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ. ВС отметил также, что из буквального толкования текста п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения договора.

Как видим, одни и те же нормы закона могут быть истолкованы судом по-разному. Неясно также, только ли полной неоплаты по сделке касается решение ВС РФ или относится к случаям любой неоплаты. И станет ли новая позиция окончательной?

Поэтому в договоре продажи надо заранее предусмотреть формулировку, исключающую спорные ситуации. Например, оговорить, что продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата объекта недвижимости, если не получит оговоренную цену в полном объеме и в сроки, установленные договором. И разумеется, к юристу надо обратиться «до», а не «после».

Бесплатные образцы исков, жалоб, договоров и др. сайт

Возможные варианты в этом случае:

• стороны договорились о расторжении - в этом случае расторжение договора будет по соглашению сторон;
• стороны не смогли договориться о расторжении - тогда инициатором будет та сторона, которая считает, что её права нарушены и вторая сторона не выполнила обязательства;
• расторжение в суде.

Расторжение договора поставки по соглашению сторон

Оптимальный вариант, если стороны смогли договориться и расторгают договор по соглашению сторон, предварительно согласовав детали и завершив расчеты. Результатом таких договоренностей будет документ, подписанный сторонами - Соглашение о расторжение договора.

Что необходимо указать в соглашении:

• дату расторжения;
• урегулировать взаимные задолженности. Если был внесен аванс, то срок возврата аванса, если был поставлен товар, но на дату заключения соглашения не оплачен, согласовать дату оплаты;
• согласовать ответственность за исполнение финансовых обязательств, предусмотренных соглашением, так как договорная неустойка после расторжения договора применяться не будет;
• в том случае, если на поставленный товар установлен гарантийный срок, зависящий от срока действия договора, уточнить срок гарантии;
• иные обязательства, например, возврат некачественного товара (если расторжение по причине ненадлежащего качества), сроки возврата тары.

Оформляется соглашение о расторжении только в письменном виде, за подписью обеих сторон.

Последствием расторжения будет прекращение обязательств сторон по договору. То есть обязательства, предусмотренные договором, после расторжения не подлежат исполнению.

Важно! Если соглашением о расторжении предусмотрены обязательства, к примеру, возврат денежных средств или оплата полученного товара, то эти обязательства будут регулироваться уже на основании заключенного соглашения, и в соглашении можно указать ответственность за невыполнение в срок этих обязательств.

Одностороннее расторжение договора поставки

Одностороннее расторжение, как правило, производится в судебном порядке и отказ от договора допускается только в установленных Гражданским кодексом случаях. В отношении договора поставки отказ предусмотрен в ст.523 ГК РФ, то есть законодательство допускает одностороннее расторжение по инициативе одной из сторон во внесудебном порядке.

Но в ст.523 ГК РФ перечислены только основания расторжения договора поставки, поэтому рекомендуется в договоре предусмотреть:

• процедуру расторжения - в какой срок направляется уведомление, по какому адресу;
• порядок урегулирования обязательств сторон - как производится оплата за поставленные товары, возврат предоплаты в случае непоставки товара;
• момент расторжения - в какой срок после направления (или получения) уведомления о расторжении договор считается расторгнутым;
• обязательства сторон после расторжения - например, порядок удовлетворения претензий в случае обнаружения недостатков в поставленном товаре.

Кроме того, стороны могут предусмотреть дополнительные причины расторжения договора поставки, хотя судебная практика и неоднозначна в этом отношении.

Расторжение договора поставки поставщиком

Причины отказа поставщика, прямо предусмотренные разделом, регулирующим поставку товара и установленные ст.523 ГК РФ:

• нарушение покупателем сроков оплаты или невыборка товаров, причём такие нарушения должны быть неоднократными.

Также в главе «Купля-продажа» есть иные причины, по которым поставщик может расторгнуть договор:

• отказ покупателя принять и оплатить товар;
• невыполнение покупателем обязанности застраховать товар, когда это обязательно по договору;
• неполучение указания покупателя кому отгружать товар.

При этом в случае расторжения поставщиком договора в связи с неоплатой поставщик вправе потребовать вернуть неоплаченный товар.

К примеру, в случае расторжения договора по причине неоплаты поставленного оборудования, поставщик вправе потребовать возврат оборудования и возмещения износа, при этом он может требовать фактического износа оборудования, а не расчетного.

Расторжение договора поставки по инициативе покупателя

Причинами отказа покупателя от договора могут быть согласно ст.523 ГК РФ:

• неоднократные случаи поставки с нарушением срока;
• качество полученного товара не соответствует установленному в договоре, и при этом невозможно устранить недостатки в срок.

Кроме того, можно расторгнуть по причинам, установленным главой 30 «Купля-продажа»:

• отказ поставщика передать проданный товар;
• нарушение поставщиком требований к качеству товара;
• невыполнение поставщиком своей обязанности по страхованию товара.

Прекращение договора поставки в связи с невозможностью исполнения

Необходимо назвать ещё две причины прекращения договора поставки:

• прекращение договора в связи с невозможностью исполнения (п.1 ст.416 ГК РФ);
• прекращение договора в связи с изданием акта органом государственной власти (п.1 ст.417 ГК РФ).

Эти причины не зависят от воли сторон и не требуют подписания соглашения о расторжении, но повлекут последствия для сторон, поэтому при составлении договора можно предусмотреть обязательство незамедлительно уведомить в случае возникновения таких обстоятельств и предусмотреть возможные последствия или срок согласования в случае наступления таких ситуаций.

При этом если контрагент не согласен с расторжением, или нарушение второй стороны прямо не предусмотрено ни законодательством, ни договором, придётся обращаться в суд - требовать расторгнуть договор. Если договор расторгается в судебном порядке, то он считается прекращённым с даты вступления в силу решения суда.

Сложно прогнозировать в случае одностороннего расторжения договора действия второй стороны, поэтому рекомендуется уже до направления уведомления о расторжении посоветоваться с юристом для анализа ситуации, документов и грамотного формулирования ваших требований.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Односторонний отказ от исполнения договора поставки допустим по основаниям, закрепленным в соглашении или законе. Таковые содержатся в нормах о соглашениях, о купле-продаже, а также непосредственно в статьях о поставке. Рассмотрим их детальнее.

Прекращение соглашения о поставке в порядке одностороннего отказа

Процесс одностороннего отказа от договора поставки предусматривается ст. 523 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ): отказ допустим, когда контрагент совершает действия либо бездействие, наносящие контрагенту ущерб существенного характера (подробнее см. в статье Односторонний отказ от исполнения договора по ГК РФ). Для одностороннего отказа от госконтракта установлены особые правила , которые мы рассмотрели отдельно.

Существенный характер ущерба охарактеризован в ст. 450 ГК РФ: это лишение контрагента возможности получить ту выгоду, которую он планировал. Для обеих сторон существенный характер определяется по ст. 523 ГК РФ.

Вместе с тем в п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 (далее — ПП № 54) говорится, что главным критерием обоснованности одностороннего отказа от договора поставки должно считаться соответствие принципу добросовестности.

ВАЖНО! Контрагент, допустивший нарушения, не может воспользоваться подобным правомочием, так как такое деяние рассматривается как недобросовестное (постановление ФАС ЗСО от 12.04.2017 по делу № А70-7129/2016).

В судебной практике нет однозначного мнения о законности согласования дополнительных обоснований одностороннего отказа:

• за правомерность подобных норм в соглашениях высказался ФАС СКО в постановлении от 30.07.2014 по делу № А53-17979/2013;
• ФАС ЗСО в постановлении от 16.02.2012 по делу № А46-9931/2011 счел их ничтожными.

Отметим, что отказ от договоренности одного из контрагентов не равнозначен расторжению (в отличие от уведомительного характера выражения подобного отказа, последний предполагает судебный порядок). Однако в деловом обиходе подобные уведомления приравниваются к сообщениям о расторжении, поэтому мы будем называть их так по ходу статьи, имея в виду только процесс одностороннего отказа.

Прекращение соглашения о поставке по инициативе покупателя

Ст. 523 ГК РФ содержит обоснования подобного отказа от соглашения покупателя:

• передача некачественного товара, недостатки которого не подлежат исправлению в подходящие для приобретателя временные рамки;
• время поставок нарушается больше 1 раза.

Кроме вышеуказанных оснований из ст. 523 ГК РФ, имеются и иные поводы для одностороннего отказа покупателя от исполнения договора поставки, представленные в нормах гражданского законодательства о купле-продаже:

• отказ продавца осуществить оплаченную поставку (п. 1 ст. 463 ГК РФ);
• несоблюдение правил относительно качества (п. 2 ст. 475 ГК РФ);
• несоблюдение времени восполнения комплектации (п. 2 ст. 480 ГК РФ);
• отсутствие страховки на поставку в соответствии с определенным в соглашении правилом (абз. 2 ст. 490 ГК РФ);
• иные противоправные деяния, вследствие которых покупателю был причинен ущерб (п. 2 ст. 50 ГК РФ).

Но все же приемка покупателем продукции, несмотря на просрочку поставки, несоблюдение правил в отношении качества и т. д., приводит к возникновению обязательства заплатить за поставку и лишает покупателя правомочия на односторонний отказ.

Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа постановлением от 30.11.2015 № Ф03-5191/2015 по делу № А51-5860/2015 закрепил за приобретателем обязательство по выплате установленной цены за принятый им товар, претензии по которому и извещение об отказе от договора были направлены контрагенту по истечении 3 месяцев. Значительным признается сам факт приемки товара.

Прекращение соглашения по желанию поставщика

Односторонний отказ поставщика от исполнения договора поставки осуществляется при наличии обстоятельств, указанных в ст. 523 ГК РФ:

• при пропуске времени оплаты больше 1 раза;
• невыборке покупателем больше 1 раза с последующим направлением претензий после принятия поставки;
• наличии иных поводов, обозначенных в соглашении либо определенных нормами законодательства.

В нормах ГК РФ о купле-продаже, поставке содержатся правила, субсидиарно применяющиеся к рассматриваемому типу соглашений, которые на практике часто становятся поводом для отказа поставщика:

• отказ от предварительной оплаты, указанной в соглашении (п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328);
• непредоставление разнарядки по отгрузке в определенный договоренностью срок (п. 3 ст. 509);
• отказ от приемки товара в нарушение норм законодательства (п. 3 ст. 484);
• неосуществление страхования, если указанная обязанность возложена в соглашении на контрагента (абз. 2 ст. 490).

Возврат неоплаченного товара при отказе поставщика от договора

Возможность возврата уже поставленного и неоплаченного товара при одностороннем отказе от договора поставки по воле поставщика, к сожалению, недостаточно разработана в правоприменении.

Есть следующие точки зрения:

• поставщик правомочен требовать возврата проданного в кредит, несмотря на то что право собственности уже перешло к приобретателю (постановление президиума ВАС РФ от 16.05.2006 № 15550/05);
• в отсутствие у продавца права собственности на товар (оно уже принадлежит покупателю) продавец не вправе требовать возврата (определение ВАС РФ от 09.02.2012 № ВАС-324/12);
• требуя возвращения товара, поставщик правомочен руководствоваться нормами о залоге товара, проданного в кредит (постановление ФАС ВСО от 19.07.2011 по делу № А33-13869/2010);
• возврат товара по правилам о взыскании заложенного имущества допускается, только если контрагенты согласовали в договоренности все существенные условия, характерные для залога (определение ВАС РФ от 13.05.2010 № ВАС-5585/10).

Образец письма и уведомления о расторжении соглашения

Согласно п. 4 ст. 523 ГК РФ момент прекращения договорных отношений определяется моментом получения контрагентом соответствующей информации. Также допускается определение срока прекращения соглашения в тексте уведомления о расторжении договора поставки.

• наименование организации-контрагента;
• адрес контрагента (желательно все известные адреса);
• причины отказа;
• время, с которого договор перестает действовать;
• порядок взаиморасчета (если осталась задолженность с какой-либо стороны);
• подпись руководителя предприятия;
• печать.

Направление уведомления является обязательной частью процедуры отказа одного из контрагентов.

Так как временем прекращения договорных отношений считается момент принятия контрагентом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора поставки, то основное значение приобретает правило уведомления:

• оно направляется по адресу, указанному в Едином реестре юридических лиц, если иной способ переписки не согласован в договоре;
• все риски, связанные с недостоверностью указанного адреса, несет адресат;
• если адресат принял письмо, но по не зависящим от него обстоятельствам не ознакомился с содержанием, все риски также несет он сам (ст. 165.1 ГК РФ).

Однако необходимо учесть сроки расторжения в сопоставлении со сроками доставки письма. Иначе будет иметь место нарушение принципа добросовестности, обозначенного в ПП № 54.

Можно ли отменить односторонний отказ

В законодательстве возможность «поворота назад» одностороннего отказа не предусмотрена. Однако такая возможность исходит из положений ст. 421 ГК РФ, в которой говорится, что стороны свободны в заключении соглашений.

А значит, положения, отменяющие отказ от договора, могут быть предусмотрены в самом договоре. В противном случае восстановление расторгнутого по воле одного из контрагентов договора невозможно.

Необходимо заключать новый договор. Но при этом сторона, инициировавшая одностороннее расторжение договора поставки, не имеет права требовать заключения нового договора. Примером может служить постановление ФАС МО от 09.06.2014 по делу № А40-123502/13-11-987. В данном акте сторона, в одностороннем порядке прекратившая договор, требовала заключения нового соглашения согласно пункту расторгнутого, в чем суд отказал.

Таким образом, решение о подобном отказе от соглашения поставки необходимо оценить со всех сторон и оформить в установленном порядке. Обычно правом на отказ от договора поставки в одностороннем порядке обладает пострадавшая из-за нарушения договора сторона.

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...

П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .

Адвокат Надежда Домкина